特定空き家の税優遇が解除されます！支払う税金は6倍に！
誰も住まずに放置されている「空き家」の税優遇を見直す法改正が進められ、
空き家の税金が最大で6倍になることをご存知でしょうか。
空き家の税金
空き家にかかる税金は居住者がいる住宅と同様で、「固定資産税」と地域によってかかる「都市計画税」があります。この2つの税金はどの自治体でも課税標準に基づいて税額が決められます。納税通知は1月1日時点の所有者に送られ、納税の義務は居住者の有無を問いません。
税優遇の解除
空き家の税優遇が解除された背景には、居住目的にない空き家が年々増加していることがあります。親の住宅を相続した子の高齢化があり、適切に空き家が管理されていないために、倒壊するおそれがある空き家の増加は今や社会問題となりました。
空き家は全国で849万戸とされ、増え続ける空き家が周囲の住環境に与える影響は深刻になっています。また、いわゆる「特定空家」に指定されないまでも、放置により管理状況の悪化が想定される空き家は20万戸以上にのぼるとされます。
土地に住宅がある住宅用地では、固定資産税の軽減が適用されていましたが、今後は管理が不十分な空き家についてこの特例から外されることになりました。
これは、建て替えや不動産売却を促し、倒壊のおそれがある住宅増加を抑えることが狙いです。
現在相続などで空き家を所有されている方も、実質上の増税にあたるこの機会に、資産活用に踏み切る方が多くなってきました。
相続登記が義務化に！
相続登記とは、親から相続した物件の所有者名義を変更する手続きのことです。実は、この相続登記が義務化され、2024年からは正当な理由なく登記を行わなかった場合、過料の支払いが求められるようになります。
こうした相続登記義務化は、国内の「所有者不明土地」の増加が背景にあります。
所有者不明土地とは、「所有者がわかるものの、転居してその方の連絡先がわからない土地」や、「相続登記が行われないまま相続人が増えて、相続人全員に連絡するのが困難になった土地」のこと。
所有者が判然としない土地の増加は、所有者を探し出す手間や時間、コストなどがかさむことから公共事業や再開発、大規模災害時の復興に向けた用地取得の妨げになることが問題視されるようになりました。
所有者側にももちろんデメリットがあります。例えば、土地を活用・売却しようというときに、数えきれないほどの相続人に連絡をとり、承諾を得なくてはなりません。
これらの問題が深刻化したことから、相続登記の義務化が決定しました。
相続から「3年以内」に相続登記が必要
相続登記の法改正では、2024年から相続で不動産の所有権を得た場合、相続の開始を知って、かつ所有権取得を知った日から3年以内に所有権移転の手続きをしなければなりません。また、名義人の住所変更は変更した日から2年以内に行う必要があります。これは、名義人が転居を繰り返して所在不明にならないようにするためです。
物件の売り時は3年以内がおすすめ
親御さんの住まいを相続した場合、不動産は所有しているだけで税金がかかるため売却を検討するケースが多くあります。
売却する場合、3年以内に売却することで次のようなメリットもあります。
相続した住宅にお住まいでない場合、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が受けられるかもしれません。
本来、不動産の譲渡益（不動産所得金額）には税金が課せられ、不動産の譲渡所得金額から必要経費を差し引いた金額に税率がかけられて税金額が決まります。一方この特例では、譲渡所得から必要経費に加え、3000万円が控除できます。
この「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」には売却日と相続した家屋について条件があり、要件を満たしていれば適用が可能です。
この特例が適用されるには、相続した不動産を相続税の申告期限（原則として相続開始後10ヶ月）から3年以内に売却する必要があります。
相続物件は更地にする？ 建物を残す？
前述の「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を適用させる場合は、住宅を取り壊して更地にするか、建物が最新の耐震基準を満たしていなければなりません。
解体費用をかけても、大規模なリフォームで耐震性能を上げる費用の方が大きく、多くの人は建物を解体して更地にすることを選びます。
相続の直前に最新の耐震基準を満たすリフォームをしていない限りは、古い建物が残ったままでは売却に時間もかかり、特例を利用するために不都合なことが多いでしょう。
なお、空き家の解体は相続登記前に死亡者の名義でも行えます。ただし、相続人すべての許可が必要になるので、名義人が親御さんでなくその先代というケースでは、相続人も増えるので要注意です。
あなたが相続した物件、お持ちの物件はどれですか？
空き家、マンション、土地、農地
それぞれの物件写真を載せる
土地は国が買い取ってくれる
でも、、、解体費用が掛かる（解体費用目安載せる）
空き家のままでは売れないし、買い取ってもらおうとしても先出し費用がかかる
不動産には空き家やマンション、土地や農地など様々な種類があります。お客様がお持ちの不動産、相続された不動産はどれでしょうか。
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空き家
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マンション
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土地
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農地
相続登記の義務化に伴い、相続した不動産を国が引き取ってくれる「相続土地国庫帰属制度」が創設されました。
これは相続登記の義務化と同様で、将来的に所有者不明土地が発生しないようにするもの。一定の要件を満たしていれば、様々な理由から十分に管理できない土地を国に引き取ってもらえます。
相続土地国庫帰属制度の要件
土地の維持・管理には費用も手間もかかります。個人であっても、企業や国であってもそれは変わりません。そのため、次のような土地に該当しないことが要件となっています。
- 建物がある土地
- 担保権や使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
- 通路などで他人が使用している土地
- 土壌汚染法で定められる特定有害物質に汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地、その他所有権の存否、貴族や範囲に争いがある土地
- （勾配や高さが法令で規定される）崖があるなど、管理や処分をするにあたり通常よりも多く費用・労力を要する土地
- 管理や処分を妨げる工作物、樹木、車両などがある土地
- 地下に除去を要するものがある土地
- 隣接地の所有者などと争訟をしなければ使えない土地
- その他、管理や処分をするにあたり過分に費用・労力を要する土地
つまり、相続土地国庫帰属制度を利用する場合には更地になっており、さらに抵当権の設定や争いがない土地でなければ制度を利用できません。
更地にするための「解体工事」の目安
相続土地国庫帰属制度を利用するにあたって、住宅がある土地を更地にする解体工事は不可欠です。解体工事は建物の構造によって費用が異なり、一坪あたりの解体にかかる費用の目安は次のとおりです。
| 木造 | 4～6万円/坪例）40坪の場合、160～240万円 |
|---|---|
| 鉄骨造 | 5～7万円/坪例）40坪の場合、200～280万円 |
| RC（鉄筋コンクリート）造 | ※ご相談ください |
構造に加え、接している道路の道幅・交通量などによっても費用は変わるほか、解体作業のほか土地の測量や境界確認、建物滅失登記などの手続き、遺品の整理などで費用がかかります。
※アスベストを使用している場合は、解体費用はさらに高くなります！！
令和5年10月1日からは、建築物（建築設備を含む）の解体・改修工事を行う際は、あらかじめ石綿（アスベスト）使用しているかどうかの事前調査の実施が義務付けられます。
また、事前調査にはアスベスト調査及び除去の講座を受講し、試験に合格した一般建築物石綿含有建材調査者などアスベスト調査の資格を持っている業者が行わなければいけません。
ですので、石綿（アスベスト）を使用している場合は解体費用が通常より高くなります。
制度の費用はいくら？
相続土地国庫帰属制度には、1筆（登記上の土地1つ）ごとに1万4千円の審査費用がかかるほか、標準的な管理費用を考慮して算出された負担金の納付が必要です。
ただし、売却時のように手元にお金が入らないばかりか、逆に国へ支払う費用が生じます。
相続土地国庫帰属制度は売却の見込みがない土地や山林などの土地も対象になりますが、多くの住宅や土地では解体工事が必要になるうえ、制度を利用しても売却利益は得られません。そのため、まずは地元の不動産会社にご相談いただき、売却のご検討をおすすめします。
「岡山の資産価値を高め、お客様一人ひとりの資産運用をサポートする」をモットーに、八鍵不動産はお客様の大切な資産活用のお手伝いをしております。
岡山市をはじめ、岡山県内の不動産については、ぜひ八鍵不動産へご相談ください。大切な不動産を、解体工事が必要な土地・解体せずに売却できる土地など地元の需要から診断いたします。
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不動産の売却では、「早く売却したい」「なるべく高く売却したい」など、お客様が何を重視されるかによって売り出し方を変えることが可能です。
例えば、実家を更地にして売却する場合、解体費用分を上乗せした金額で売り出せることをご存知でしょうか。その売却価格で買い手がつけば、先に解体費用を捻出しなくて済みます。
建物が古い場合更地の方が売却しやすくなる一方で、不動産売却に伴う解体費用は決して小さな費用ではありません。
解体費用は建物の構造や広さで決まり、一般的な広さの住宅では100〜300万円前後とされます。そのため、売り出し方を工夫して、売却前にかかる解体費用を実質上0円にするお客様は多くいらっしゃいます。
解体費用を先出しせずに売却するには、不動産の知識があることはもちろん、取り扱う不動産がある地域を熟知していなければなりません。
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