Blog 【お役立ち情報】岡山市の市街化調整区域 質問にお答え致します！
こんにちは！八鍵不動産です。
前回のブログ「岡山市の市街化調整区域 ルールが変わります」を多くの方々にお読み頂き、ご質問ご相談を数多くお寄せ頂きました。
前回、市街化調整区域の田畑は
2026年4月以降に売却できなくなるとお話しましたが、
どのような田畑が売却できるのかお伝えしていませんでした。
現在も市街化調整区域で開発できる田畑は条件があります。
この条件は「50戸連たん制度」だけでなく、店舗や病院などでも基本的には同じになります。
田畑は見た目がすべて同じですが、
1種農地、2種農地、3種農地と3つに区分されています。
このうち2種農地、3種農地は開発行為が可能ですが、
1種農地に関しては基本的に開発行為ができません。
必ず農業をしてください、という田畑になります。
また、田畑には農業振興地域という積極的に農業をしてください、という地域に属しているものもあり、
農業振興地域の除外申請は2月と8月の年2回しかないため、
開発を行う時間が長くかかります。
また、田畑を自分で耕作していない場合には小作権や利用権が付いていることが
あるので、耕作して頂いている方とお話する必要もあります。
これらのことは岡山市役所の農業委員会で調べることができます。
開発の条件としては前面道路の幅員が4m以上あり、
幅員4m以上をキープしたまま幹線道路に接道している必要があります。
もちろんその前面道路は建築基準法上の道路でなければいけません。
以上の条件をクリアしても1区画の開発面積は500㎡まで、延長敷地は25ｍ以内、など開発の条件は他にもあり、
この場で詳しくご説明することは難しいため、
ご不明な点がございましたら
八鍵不動産に直接ご相談頂ければと思います。
もう一つご質問で多く頂いたのが期限の問題です。
2026年4月以降に「50戸連たん制度」が廃止されるということは、いつまでに何をしないといけないか。
ということです。
結論から言いますと2026年4月（3月末日）までに、「50戸連たん」の許可をもらい、
造成を完成して、開発行為の検査済みをもらい、購入者に名義を変更しなければいけません。
つまり、農業振興地域では2025年2月までに、
その他の調整区域内では2025年8月までに分譲地の計画を行い、
すべての区画を購入希望者と合意契約しておかなければ間に合いません。
「50戸連たん制度」などの開発申請は合意契約をしてからでないと申請できないからです。
多少の余裕を踏まえた期日にはしていますが、
もしかすると申請の数が多すぎて、この期日でも間に合わない可能性もあります。
すべての区画が契約できなかった場合には歯抜けのような分譲地になったり、
当初契約していた金額で買い取って貰えなくなる可能性もあります。
すべての区画を販売するには場所、区画数、価格も関係してきますがせめて半年以上前に売り出す必要があるかと思います。
逆算してみると農業振興地域では2024年8月、
それ以外の調整区域では2025年の2月には
遅くても分譲地の区画や価格を決めて販売活動を始める必要があります。
正直、私どもとしては、広告ができない調整区域の分譲地であれば
半年ではなく1年近く販売期間を設けて頂きたいと思っています。
そう考えてみると2年間の猶予があったとしても、もうあまり時間がないことがわかります。
でも、分譲地って不動産業者が買い取ってくれた時点で、
地主にはお金が入ってきて手が離れるんじゃないの？という疑問がわいてきます。
実は調整区域の不動産取引は第三者契約という形態をとるため、
地主さまは不動産業者と契約したらそれで終わり、というわけにはいきません。
地主さまと不動産業者、不動産業者と購入希望者で契約を交わすのですが、
名義は地主さまから購入希望者に直接移転されます。
こうなってくるとややこしくて何をどうしたらいいのか分からなくなりますよね…
いろいろ書きましたが、
調整区域の売却は難しいことではありません。
この田畑は売却できるかな？売却すると決めていないけど、いくらぐらいで売却できるかな？とお悩みの方は
お気軽に八鍵不動産にご連絡ください。
相談は無料で、分かりやすくご説明させて頂きます。
最後までお読みいただき、ありがとうございます！
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