Blog 【お役立ち情報】岡山市の市街化調整区域 ルールが変わります
こんにちは！八鍵不動産です。
岡山市は10月24日に
市街化調整区域内で「50戸連たん制度」を2026年4月に廃止する方向で
検討すると明らかにしました。
市街化調整区域とは市街化区域の周辺の地域で、
田畑を優先する地域のため、下水などインフラ整備は市街化区域と比べると後回しになります。
しかし、市街化区域内では固定資産税（1.4％）の他に都市計画税（0.3％）が課せられますが、
市街化調整区域では建物が建築しにくい分、
都市計画税も無く、固定資産税評価もかなり低く設定されています。
田畑の固定資産税が高すぎると農業を営むことが出来なくなるからです。
つまり市街化調整区域とは農業を推進し、農家を守るための地域のことです。
そのため田畑の開発には厳しい制約がありますが、
「50戸連たん制度」
（半径50ｍ以内を数珠つなぎにつないで、その範囲内に50戸家が建っていれば、
そこは集落とみなし、家を建てるために田畑を開発することができる制度）を
用いることで住宅を建築することができます。
今回はこの「50戸連たん制度」を廃止するということで、
新たに田畑を開発して住宅を建築することが出来なくなります。
もちろん、市街化調整区域内にある既存の住宅の建て替えはすることができますし、
スーパーや病院など地域に必要とされる施設は建築することができます。
私は不動産業者として、人口が減少していく昨今、
市街化調整区域を「50戸連たん制度」を用いて無計画に開発していくことは反対なので、
今回の政策には概ね賛成です。
ただ、今回の政策では市街化調整区域エリアの見直しなどはされていません。
例えば岡山西警察署周辺は新たに西バイパスも通り、大型スーパーや家電量販店、
多くの飲食店があるにも関わらず、いまだに市街化調整区域のままです。
農業よりも生活に便利なエリアにも関わらず
家を自由に建てられない地域のままになっています。
固定資産税評価は数百万円の田畑を売却すると数千万円どころか1億円を超える場合もあります。
このようなエリアは他にもあり、市街化調整区域から市街化区域に変更することは必要だと思います。
今から「50戸連たん制度」が廃止される2年間の間に市街化調整区域に分譲地がたくさん出来るでしょう。
我々不動産業者の中では「50戸連たん制度」が廃止される話は春には流れ始めていたので、
私自身も知り合いの農家さんにはこのお話をして売却する準備をすすめていました。
なにせ家を建てることができなくなれば、
場所によっては1反（約300坪）数千万円で売れる田畑が100万円ほどの売却価格になってしまうのですから…
そのためこの2年間で市街化調整区域にたくさん分譲地ができ、
土地価格は値崩れすることが予想されます。
土地価格が高騰している現在、マイホームを検討されている方々にはある意味、朗報かもしれません。
また、市街化調整区域に土地をお持ちの方は値崩れする前に売却を検討された方が良いかも知れません。
市街化調整区域の物件情報は広告ができないため、スーモ等の不動産ポータルサイトに掲載できません。
購入を希望されても見つけることが難しいので、
ハウスメーカーさんや工務店さん、不動産業者に直接教えてもらうしか知るすべがありません。
市街化調整区域で土地を買いたい、売りたいとお考えの方は
調整区域の開発にも精通している八鍵不動産にご相談ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございます！
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